7 pasos para realizar un estudio de factibilidad con éxito

En el mundo de la gestión de proyectos, se estima que solo alrededor del 60% de los proyectos cumplen sus objetivos, y cuando menos el 30% falla debido a riesgos que no se identifican adecuadamente.

Aunque no existen cifras oficiales en el sector arquitectónico en particular, basta un breve recorrido por cualquier ciudad o periferia para descubrir una cantidad importante de edificaciones recientes que no están cumpliendo el propósito para el que fueron creadas: centros comerciales vacíos, fraccionamientos fantasma, edificios de oficinas que no se rentan, complejos de usos mixtos a menos de la mitad de su capacidad, clínicas o escuelas que no cuentan con suficientes clientes para ser rentables, y así un largo etc.

En el intrincado camino de concebir y materializar un proyecto arquitectónico rentable, el estudio de factibilidad ofrece un faro de claridad con una evaluación crítica que determina con mucha más certeza la viabilidad de un proyecto. Este paso inicial permite esbozar una hoja de ruta que considera los recursos necesarios, el tiempo y el presupuesto de manera realista, y además ofrece un territorio de bajo riesgo para la generación de ideas innovadoras con el potencial de reorientar la trayectoria inicial hacia rumbos más prometedores.

Hoy explicaremos la importancia y los pasos esenciales para llevar a cabo un estudio de factibilidad con éxito, garantizando que tu proyecto no solo sea viable, sino que también alcance su máximo potencial.

¿Qué es un estudio de factibilidad?

Un estudio de factibilidad es una evaluación exhaustiva destinada a analizar la viabilidad de implementar una idea, plan o proyecto específico. Este análisis se adentra en la exploración de diversos factores, abarcando aspectos económicos, técnicos, legales y de organización, con el objetivo de determinar si un proyecto puede llevarse a cabo exitosamente.

En el sector privado, uno de los aspectos esenciales en este proceso es el análisis del costo y el retorno esperado de la inversión, evaluando si el proyecto es capaz de generar los ingresos necesarios para cubrir los costos y producir beneficios. En el sector público, generalmente se toman en cuenta indicadores relacionados con el bienestar social y la amortización de otros costos para el estado. Por ejemplo, un hospital materno familiar puede ayudar a disminuir los costos sociales relacionados con la mortalidad materna en determinada localidad.

En el rubro arquitectónico, que es especialmente complejo y multifactorial, los estudios de factibilidad son indispensables para todos los involucrados en un proyecto, desde los diseñadores hasta los gestores inmobiliarios. Este análisis actúa como un mecanismo de control que proporciona respuestas a preguntas fundamentales como qué se va a construir, por qué construirlo (es decir, por qué va a ser rentable o útil), cómo se debe construir y dónde debe construirse.

La obtención de un veredicto favorable en un estudio de factibilidad marca el inicio de fases en el desarrollo de un proyecto que implican gastos y compromisos legales muy serios, que van desde la consolidación de las fuentes de financiamiento hasta la elaboración y aprobación del anteproyecto por los inversores. Tras esta aprobación, el proyecto entra en una fase de definición más detallada, abarcando aspectos como estrategias de comercialización y financiamiento, formalización de contratos, elaboración de planos arquitectónicos definitivos, seguidos por la fase de implementación, construcción, puesta en marcha y operación del proyecto.

¿Por qué es importante iniciar cualquier proyecto arquitectónico con un estudio de factibilidad?

Aunque muchas compañías e inversionistas están convencidos de que su proyecto será rentable y optan por omitir esta etapa, dedicar tiempo y recursos al estudio de factibilidad es fundamental para que el inmueble no termine siendo un “elefante blanco” o un cadáver inmobiliario, en lugar de una fuente óptima de ingresos.

Un estudio de factibilidad brinda una panorámica clara y realista, que engloba la evaluación de la demanda, los costos de implementación, las fuentes de financiación, la rentabilidad esperada, así como los riesgos potenciales y las estrategias para su mitigación. Esta amplia gama de información es determinante para concluir si el proyecto es viable tanto técnica como financieramente, y si justifica la inversión.

Al contratar servicios profesionales de arquitectura, es imprescindible que estos ayuden a determinar desde el inicio la factibilidad del proyecto, evaluando si las expectativas financieras y de desarrollo pueden cumplirse. Y no todo se trata de riesgos: aunque algunos proyectos arquitectónicos pueden parecer arriesgados inicialmente, su rentabilidad derivada de oportunidades “ocultas” podría sorprender positivamente al capitalizar ventajas únicas, a pesar de los desafíos que presenten.

En resumen, invertir en un estudio de factibilidad desde las fases iniciales permite:

• Minimizar riesgos y la probabilidad de enfrentar obstáculos inesperados.

• Asegura la adherencia a las regulaciones locales, especialmente en términos de uso del suelo y aspectos medioambientales.

• Estimular la creatividad en el diseño y la eficiencia presupuestaria.

• Mejorar las posibilidades de obtener créditos y atraer inversionistas.

• Contar con un buen abanico de alternativas, algunas de las cuales podrían superar al proyecto inicial en términos de viabilidad y rentabilidad.

Es crucial recordar que la imaginación de un arquitecto o desarrollador puede concebir múltiples posibilidades para un espacio; sin embargo, si el estudio de factibilidad indica que los permisos necesarios son inalcanzables, se debe reconsiderar la inversión en esa idea. Además, es fundamental evaluar la aceptación del mercado hacia el producto propuesto a mediano y largo plazo.

Elementos de un estudio de factibilidad

Si bien no existe un manual normativo oficial que determine cuáles son los pasos específicos que debe seguir un estudio de factibilidad en un proyecto arquitectónico, y cada empresa de arquitectura o consultoría puede desplegar una metodología propia, cualquier análisis de este tipo siempre debe apoyarse en cuatro pilares fundamentales:

Estudio de mercado: es el elemento clave para entender la demanda existente y la oferta disponible de los servicios que proporcionará el proyecto, y permite evaluar su viabilidad desde la perspectiva de su aceptación comercial en conjunto con las necesidades y posibilidades del mercado objetivo.

Evaluación técnica: se enfoca en definir las especificaciones físicas y operativas del proyecto, asegurando que la propuesta sea viable desde un punto de vista técnico y que cumpla con los estándares requeridos para su funcionamiento efectivo.

Análisis financiero: este estudio es vital para determinar la viabilidad financiera del proyecto, evaluando aspectos como la sustentabilidad de la inversión, el flujo de efectivo proyectado y el retorno esperado del capital invertido, asegurando así que el proyecto sea económicamente sostenible.

Gestión y análisis de riesgos: identifica y evalúa los riesgos potenciales que podrían afectar el desarrollo del proyecto, ya sean variaciones de mercado, desafíos técnicos o fluctuaciones financieras, y propone estrategias para mitigar su impacto.

Para que el estudio de factibilidad tenga la validez y la precisión necesarias, toda la información recopilada y analizada debe provenir de metodologías objetivas y confiables. Además, el análisis debe ser llevado a cabo por un equipo interdisciplinario de expertos especializados en proyectos dentro de su sector específico, capaces de discernir las tendencias, identificar los riesgos más significativos y destacar las oportunidades que podrían influir decisivamente en los inversionistas.

7 pasos para un estudio de factibilidad exitoso

Veamos una propuesta metodológica específica de siete pasos que abarcan todos los aspectos críticos en un reporte preliminar destinado a la toma de decisión:

1.- Definición del proyecto

Este primer paso es esencial para clarificar el propósito, los objetivos, el alcance y las expectativas del proyecto. Se deben tomar en cuenta variables como la ubicación, la magnitud del proyecto, el tipo de edificación y las demandas específicas del cliente o del mercado. En esta etapa inicial se perfilan los servicios requeridos, el público objetivo y las características distintivas del proyecto. La pregunta que queremos responder aquí es ¿exactamente qué pretendemos construir?

2.- Estudio de mercado

Aquí se busca comprender la demanda actual y potencial, la oferta en la región donde se proyecta el desarrollo, las necesidades de los usuarios o clientes potenciales, la competencia existente, los precios referenciales, sus fluctuaciones, las preferencias de los consumidores e incluso las posibles variaciones estacionales en la demanda.

Factores como la influencia geográfica, las tendencias demográficas, la cultura local y el poder adquisitivo son esenciales para el análisis, junto con un estudio comparativo de los servicios competidores que permita identificar oportunidades de diferenciación y crecimiento. La pregunta que tratamos de responder en esta etapa es ¿por qué sería rentable construir este proyecto?

3.- Análisis técnico

Esta fase se centra en evaluar la viabilidad constructiva del proyecto. Involucra la revisión detallada de los planos arquitectónicos, el análisis de la infraestructura preexistente, la disponibilidad de materiales y mano de obra, el equipamiento necesario, el diseño y ubicación de las instalaciones, los costos y la disponibilidad tanto del personal como de los suministros, y los gastos generales necesarios para el funcionamiento óptimo del proyecto.

Los elementos de sostenibilidad, eficiencia energética y el impacto ambiental son también considerados en este punto, y se cotejan con los requerimientos de sostenibilidad del análisis normativo, si es que los hubiere. La pregunta que tratamos de responder detalladamente es ¿qué se necesita para que este proyecto opere adecuadamente?

4.- Evaluación financiera

La incorrecta planeación financiera es una razón común por la cual muchos proyectos arquitectónicos fracasan. Esta fase permite estimar un marco temporal para el retorno de la inversión mediante un análisis exhaustivo que abarca los costos de construcción, los gastos operativos, las fuentes de financiación accesibles y las proyecciones de ingresos. Se deben revisar meticulosamente aspectos como la tasa interna de retorno y el punto de equilibrio, el presupuesto, el capital inicial y los intereses del financiamiento.

Durante este paso, es fundamental desarrollar una proyección realista que permita determinar si los ingresos podrán cubrir tanto los costos directos como los indirectos en un plazo razonable para los inversionistas y acreedores. La pregunta clave que se busca responder en esta etapa es ¿cuánto va a costar exactamente este proyecto y cuándo y cómo se espera el retorno de inversión?

5.- Análisis legal y de cumplimiento

Garantizar la conformidad del proyecto con todas las leyes y regulaciones aplicables es fundamental para prevenir cancelaciones o sanciones que podrían resultar en costos prohibitivos. Este análisis implica la clarificación de todos los permisos y licencias necesarios, el cumplimiento de las normativas de zonificación y uso del suelo, y la consideración de cualquier limitación legal que pueda incidir en el proyecto.

El apartado legal en un análisis de factibilidad puede ser muy distinto dependiendo del tipo de edificación y la zona en la que se busque construir, ya que las normas locales pueden cambiar drásticamente incluso de un municipio a otro. Además, las facilidades que ofrecen las entidades ante las cuales hay que tramitar los permisos, y la disponibilidad de los trámites mismos, puede variar dependiendo de temas políticos o electorales.

Finalmente, cada vez surgen más normativas relacionadas con la sostenibilidad y el medio ambiente, por lo cual es necesario mantener una actualización constante en este sentido. La pregunta que buscamos responder en esta sección es ¿qué aspectos deben tomarse en cuenta para que el proyecto pueda construirse y operar sin problemas legales?

6.- Evaluación de riesgos

Un aspecto crucial antes de avanzar con cualquier proyecto es la identificación y evaluación de riesgos financieros, técnicos, legales y de mercado. La creación de estrategias efectivas para mitigar o, idealmente, eliminar estos riesgos, es fundamental para salvaguardar la inversión y asegurar la viabilidad a largo plazo.

Por ejemplo, ¿qué pasaría con el proyecto si el país experimenta una recesión económica o una devaluación de su moneda?, ¿de qué manera le afectaría una enfermedad pandémica?, ¿cuáles serían las implicaciones de que se construyera otro proyecto que ofreciera servicios similares en la zona? Por ello, la sección de evaluación de riesgos busca responder a varias preguntas con el formato “¿qué pasaría sí, y qué probabilidad hay de que eso ocurra?", pero también a la pregunta ¿qué podríamos hacer en ese caso para que el proyecto siga siendo viable?

Además, es importante distinguir entre riesgos directos al modelo de negocio, con variables que pueden modificarse, y aquellos que son ajenos a este y no pueden controlarse de ninguna forma, como guerras o desastres naturales.

7.- Toma de decisión

Este es el momento crítico en el que se decide el futuro del proyecto. Quienes lideran el estudio de factibilidad deben poder visualizar e integrar de manera holística toda la información recopilada hasta el momento. Si tras este análisis integral el proyecto demuestra ser financieramente viable y presenta oportunidades de crecimiento, proceder con su ejecución es la decisión lógica.

Sin embargo, si los resultados sugieren un panorama menos prometedor, la opción más prudente sería reconsiderar o incluso desistir del proyecto. No obstante, antes de tomar una decisión final, es vital evaluar la disposición para realizar ajustes o sacrificios necesarios y considerar el potencial de crecimiento a largo plazo y la capacidad del proyecto para satisfacer necesidades insatisfechas en el mercado. La pregunta clave aquí es ¿vale la pena avanzar con la etapa de planeación y financiamiento?

Ejemplo práctico de un análisis de factibilidad: complejo de usos mixtos

Veamos un ejemplo práctico. Un complejo de usos mixtos suele combinar elementos residenciales, comerciales y, a veces, industriales en un único desarrollo, lo que añade capas de complejidad al estudio de factibilidad debido a las distintas necesidades y regulaciones de cada componente. A grandes rasgos, podría abordarse de la siguiente forma:

1.- Definición del proyecto

• Establecer los objetivos del complejo, como proporcionar viviendas asequibles, espacios comerciales rentables y áreas de recreación.

• Determinar el tamaño del proyecto, el número y tipo de edificaciones, la distribución de espacios residenciales y comerciales, y las instalaciones adicionales como parques o plazas.

2.- Estudio de mercado

• Analizar la demanda del mercado local para viviendas y espacios comerciales, identificando nichos específicos o necesidades insatisfechas.

• Evaluar proyectos similares en la zona, considerando su oferta, precios, ocupación y servicios.

• Investigar las preferencias y expectativas de los posibles residentes y negocios para adaptar el diseño y los servicios del complejo.

Es importante mencionar que, en algunos casos, lo que el cliente tiene es un terreno o un edificio al que desea sacarle el mayor provecho posible, sin tener claro aún qué tipo de proyecto sería el más rentable, si de vivienda, salud, uso mixto u otro. En estos casos, el estudio de mercado se convierte en “estudio de mejor uso” y va en primer lugar.

3.- Análisis técnico

• Revisar la factibilidad de construir el complejo en el terreno seleccionado, teniendo en cuenta la topografía, el acceso y las infraestructuras existentes.

• Verificar que el proyecto cumpla con las normativas locales de zonificación y uso del suelo.

• Incorporar prácticas de construcción sostenible y eficiencia energética para reducir costos operativos y atraer a un público consciente del medio ambiente.

4.- Evaluación financiera

• Estimar los costos de construcción detallados y los costos operativos futuros de las áreas residenciales y comerciales.

• Identificar posibles fuentes de financiamiento, incluyendo préstamos, inversionistas y subvenciones.

• Proyectar los ingresos por alquileres residenciales y comerciales, ventas de unidades y otros posibles ingresos como estacionamiento o servicios.

5.- Análisis legal y de cumplimiento

• Asegurar que el proyecto cumpla con todas las leyes y regulaciones aplicables, incluidas las ambientales, de construcción y de seguridad.

• Listar los requisitos para obtener todos los permisos y licencias necesarios para la construcción y operación del complejo.

6.- Evaluación de riesgos

• Identificar riesgos financieros, técnicos, legales y de mercado que podrían impactar el proyecto.

• Desarrollar estrategias para mitigar los riesgos identificados, como seguros, contratos de construcción con cláusulas de penalización y estudios de mercado actualizados.

7.- Toma de decisión

• Revisar todos los datos recopilados y los resultados de las evaluaciones para determinar la viabilidad global del proyecto.

• Decidir si proceder con el proyecto, realizar ajustes o abandonar la idea, basándose en la viabilidad financiera, el cumplimiento legal, la demanda del mercado y los riesgos identificados.

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