Alrededor del mundo, y especialmente en ciudades grandes, se está desarrollando una tendencia urbana en constante crecimiento: la reconversión de edificios para usos distintos a los que originalmente fueron diseñados. Oficinas que se vacían como resultado de los nuevos modelos de trabajo remoto, hoteles que enfrentan desafíos debido a la competencia de nuevas modalidades de hospedaje y hasta antiguos templos religiosos están siendo transformados para satisfacer nuevas demandas, especialmente relacionadas con la vivienda.
Esto responde a varios fenómenos recientes. El cambio hacia el trabajo remoto, impulsado enormemente por la pandemia, ha llevado a muchas empresas a abandonar o reducir sus espacios de oficina. Esto ha generado una disponibilidad inesperada de metros cuadrados que, si no se reutiliza, termina por convertirse en “infraestructura ociosa”. Esta situación presenta un contraste curioso: mientras hay un exceso de espacio comercial disponible, existe una creciente demanda insatisfecha de opciones residenciales, especialmente en ciudades como CDMX, donde la gentrificación y la falta de terrenos disponibles ha exacerbado la escasez de vivienda.
En 2022, la Ciudad de México tenía aproximadamente 7.5 millones de metros cuadrados de espacio de oficina, de los cuales alrededor de 1.759 millones estaban desocupados, lo que representa cerca del 25% del total. Paralelamente, la construcción de nuevas viviendas en ese año fue seis veces menor que la registrada en 2016, según datos de Reforma.
Cabe destacar que la construcción de un nuevo edificio residencial suele tardar unos cuatro años. Por ejemplo, los edificios que se están entregando este año comenzaron su construcción en 2018 o 2019, pero es probable que no veamos entregas en 2024 y 2025, ya que la pandemia detuvo el inicio de nuevos proyectos.
Reconversión: una respuesta eficiente a dos problemas inmobiliarios: las oficinas vacías y la falta de viviendas
La transformación de edificios se ha convertido en una solución innovadora ante los retos del sector inmobiliario, como el aumento de costos residenciales y la desocupación aguda en el segmento de oficinas. Los edificios ideales para este proceso suelen estar ubicados en zonas céntricas, tener entre diez y cincuenta años de antigüedad y presentar tasas de desocupación de hasta un 50%. La rentabilidad de estas inversiones puede variar entre un 8 y un 12%.
En muchas ciudades europeas, los gobiernos y organizaciones profesionales están promoviendo la reconversión de oficinas en viviendas como una forma de incrementar rápidamente la disponibilidad de alojamiento. Incluso se ha creado el premio Bureaux-Logements, que busca incentivar la reutilización de edificios de oficinas vacíos y, al mismo tiempo, contribuir a solucionar la crisis habitacional a través de proyectos transformadores ejemplares.
¿Cómo se determina la viabilidad para reconversión de un inmueble?
La reconversión de edificios se centra primordialmente en la rentabilidad. Dejar una propiedad sin alquilar no solo significa perder ingresos potenciales, sino también incurrir en gastos de mantenimiento. Los edificios diseñados bajo modelos corporativos tradicionales ya no generan la demanda esperada en muchas ciudades, y es esencial innovar en el modelo de negocio con inversiones que sí sean relevantes en el mercado actual.
En el proceso de reconversión, la antigüedad del edificio es secundaria; lo importante es garantizar la rentabilidad. Por ejemplo, edificios de oficinas que fueron proyectados en 2016 y finalizados en 2020, ya para 2022 estaban siendo transformados para uso residencial o mixto.
También sucede a menudo que los edificios corporativos antiguos pierden atractivo en su propio mercado por no ser contemporáneos ni contar con la tecnología y el diseño de los espacios de trabajo modernos. En estos casos, es más ventajoso convertirlos en residencias, escuelas u hospitales. Esta tendencia no se limita a las oficinas; hoteles reconvertidos en departamentos o alojamientos tipo Airbnb son ejemplos de cómo cambiar el enfoque hacia el alquiler residencial también puede ser rentable.
En contextos de cambio cultural hacia un mayor laicismo, muchos templos religiosos o iglesias con disminución de feligreses también han sido transformados en gimnasios, spas, bibliotecas, teatros o museos. Por ejemplo, la Iglesia Lukas, en Alemania, que dejó de servir a fines religiosos desde 2008, fue transformada en un complejo de usos mixtos, con una guardería, consultorios médicos y viviendas. Como homenaje a su propósito original, se conservaron los vitrales originales de la iglesia.
Finalmente, cabe destacar que adoptar una estrategia de usos múltiples, que combine vivienda, comercio, espacios de trabajo y áreas de esparcimiento, ofrece la posibilidad de diversificar el ingreso inmobiliario. En Alemania, por ejemplo, aproximadamente la mitad de todos los proyectos de reconversión emplean conceptos de usos mixtos.
Ventajas de la reconversión de edificios
Protección frente a la volatilidad: Los sectores residenciales y de salud tienden a ser más resistentes a las crisis económicas y menos susceptible a cambios estructurales significativos. En tiempos difíciles, las empresas pueden reducir o cerrar sus oficinas, pero la vivienda céntrica es generalmente lo último que las personas están dispuestas a sacrificar.
Ahorro en costos: Adaptar un edificio existente para uso residencial, del sector salud o comercial, suele ser más económico que construir uno nuevo desde cero. Esto se debe al ahorro en materiales, mano de obra y requisitos normativos. Para desarrolladores inmobiliarios o inversionistas, adquirir y remodelar un edificio existente es una opción atractiva, especialmente en lugares como la Ciudad de México, donde remodelar es actualmente más factible que construir debido a la complejidad de obtener permisos y terrenos.
Rapidez en la comercialización: Aunque depende de las particularidades de cada caso, un proyecto de reconversión puede estar listo para su comercialización en un plazo mucho menor, en comparación con lo que podría tardar un edificio nuevo en estar completamente construido y con todos los permisos en regla.
Revitalización urbana: La reconversión ofrece la oportunidad de reintegrar espacios para uso residencial en zonas urbanas de alta densidad. Esto contribuye a la creación de ciudades más humanas y amigables, donde los lugares de trabajo y vivienda están más cercanos, promoviendo una mejor calidad de vida.
Sostenibilidad ambiental: La reconversión prolonga la vida útil de estructuras obsoletas o subutilizadas. Muchas empresas están enfocadas en reducir la huella de carbono en sus procesos de construcción, optando por materiales más sostenibles y modernizando estructuras existentes.
¿Qué procesos implica la reconversión de un edificio?
La reconversión de edificios implica una serie de adaptaciones y reconfiguraciones de las instalaciones existentes para adecuarlas a sus nuevos usos. Este proceso puede incluir actualizaciones o adecuaciones en:
Distribución: los espacios interiores pueden necesitar ser reconfigurados para adaptarse a las necesidades funcionales de los nuevos usuarios. Esto puede incluir la construcción de nuevas divisiones, la modificación de espacios abiertos y la adaptación de áreas para fines específicos.
Sistemas eléctricos y mecánicos: las necesidades energéticas de un edificio pueden cambiar significativamente con un nuevo uso, lo que a menudo requiere una actualización de los sistemas eléctricos y mecánicos para cumplir con las normativas actuales y las demandas de eficiencia energética.
Sistemas de plomería y saneamiento: dependiendo de las nuevas demandas, los sistemas de agua y saneamiento pueden necesitar ser expandidos o reubicados, especialmente si el edificio original no estaba diseñado para albergar ciertas funciones, como las que se encuentran en una guardería o consultorios médicos.
Tecnologías de eficiencia energética: la reconversión generalmente implica encontrar maneras eficientes de integrar tecnologías avanzadas de eficiencia energética, como iluminación LED, sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC) de bajo consumo, y aislamiento térmico mejorado, en edificios que inicialmente no estaban pensados para ello, por lo que esto suele ser un reto importante para el área de ingenierías.
Cumplimiento de normativas de accesibilidad: es probable que sea necesario realizar modificaciones para garantizar que el edificio cumpla con las normas de accesibilidad actuales, lo que puede incluir la instalación de rampas, ascensores y otros elementos.
Desafíos de la reconversión de edificios
Pese a sus muchas ventajas, la reconversión es un proceso complejo que requiere el desarrollo de un nuevo concepto y enfoque de marca, así como una amplia gama de servicios especializados. Estos incluyen investigación de mercado, diseño arquitectónico, gestión de propiedades, valoración, trámites administrativos, gestión de contratos, administración de proyectos, servicios de inversión y más. Algunos de los retos más comunes en este tipo de proyectos son:
Cumplimiento normativo: Es esencial que los proyectos de reconversión cumplan con las regulaciones de construcción locales. Los trabajos de remodelación suelen necesitar permisos específicos de las autoridades, lo que puede complicar el proceso.
Requisitos de zonificación: El nuevo uso propuesto para el edificio debe adherirse a las normativas de uso del suelo de acuerdo con la zona. Esto puede ser particularmente desafiante para proyectos de usos mixtos, especialmente si se encuentran en zonas originalmente designadas para uso comercial.
Impacto en costo de servicios: La reconversión puede influir en las tarifas de servicios públicos y puede implicar costos adicionales por el uso del terreno o cambios en las tasas de impuestos a la propiedad.
Actualización de materiales y protección patrimonial: En edificios más antiguos, puede ser necesario reemplazar materiales de construcción regulados, como el asbesto, y obtener aprobaciones de entidades gubernamentales para proteger estructuras de valor histórico.
Financiamiento y aprobaciones: Las condiciones de financiamiento para la reconversión pueden requerir la aprobación de los acreedores para cualquier renovación o construcción. Es crucial tener en cuenta estos requisitos antes de iniciar un proyecto de este tipo.
Page: expertos en reconversión de edificios
La reconversión implica comprender todo el potencial actual del edificio, por ejemplo la ubicación, las vistas, facilidad de convertir espacios, etc. Hay que entender por qué el edificio no está funcionando en su mercado y en qué otros mercados puede funcionar mejor, por ejemplo hotelería, vivienda, comercial, salud, etc.
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