Los resultados del estudio de viabilidad permiten tomar decisiones informadas sobre el proyecto, como su aprobación, modificación o rechazo. Las consecuencias de no hacer este análisis pueden ser desastrosas y hacer que se gasten miles o millones de dólares en vano.

En el mercado inmobiliario el análisis de viabilidad es un paso crucial para determinar si un proyecto es factible desde un punto de vista técnico, legal, financiero y funcional. Este proceso no solo evalúa la capacidad de llevar a cabo el proyecto, sino que también considera su rentabilidad y sostenibilidad a largo plazo.

Cualquier servicio profesional de arquitectura que contrates siempre debe ayudarte a definir, de inicio, si el proyecto es factible, es decir, si tiene posibilidades realistas de tener éxito en relación con las expectativas financieras que tiene el desarrollador. Algunos proyectos arquitectónicos de alto riesgo, al final resultan sorprendentemente rentables porque aprovechan ventajas particulares, aunque enfrenten desafíos complejos, pero muchos inversionistas prefieren apostar por proyectos más conservadores con una rentabilidad más moderada, pero un riesgo de fracaso prácticamente nulo.

Ventajas de invertir en un estudio de factibilidad profesional y exhaustivo

Invertir desde el inicio en un estudio de factibilidad ofrece ventajas importantes:

• Minimiza el riesgo de fracaso del proyecto y reduce la probabilidad de enfrentar problemas imprevistos durante la construcción.
• Garantiza el cumplimiento con las normativas locales, especialmente en uso del suelo y medio ambiente.
• Ofrece una visión integral de las alternativas disponibles, entre las cuales puede haber oportunidades incluso mejores que el proyecto original.
• Fomenta la innovación y optimización del presupuesto y resultados.
• Facilita la obtención de financiamiento y atrae inversión adicional.

Un arquitecto o desarrollador creativo puede imaginar todo tipo de grandes posibilidades para un espacio, pero si el estudio de factibilidad muestra que el municipio o las autoridades locales nunca otorgarán permisos para construirlo, no tiene caso invertir más en esa idea. Por otro lado, existe la posibilidad de que a mediano y largo plazo el mercado no consuma el producto proyectado, o no lo consuma de la forma en la que se tenía planteando. El mejor momento para un estudio de factibilidad es antes de hacer un compromiso financiero importante, por ejemplo, comprar una propiedad, adquirir un terreno, invertir en un desarrollo o gestionar financiamientos.

Elementos imprescindibles en un estudio de factibilidad completo

Determinar si un proyecto arquitectónico es viable no solo requiere un análisis de los trámites y permisos necesarios, el contexto sociocultural y el panorama del mercado, también requiere que los arquitectos y diseñadores realicen una serie de bocetos para comenzar a determinar cómo encaja lo que se desea construir en el espacio físico.

Por ejemplo, quizá mediante un cálculo rápido se determinó que sí cabe cierto número de viviendas en el terreno disponible, pero ¿todas podrán acceder a un nivel de luz natural y vistas que mantenga su valor agregado?, ¿todas tendrán acceso a rutas de evacuación adecuadas?, ¿se podrán conservar las áreas verdes que exige la reglamentación local?, ¿al incluir todas estas variables llegamos al ROI del proyecto? Para realizar un análisis de viabilidad efectivo, es esencial recopilar información suficiente que permita:

• Identificar limitaciones y evaluar riesgos.
• Detectar oportunidades y debilidades del proyecto.
• Considerar diferentes alternativas de construcción.
• Determinar la mejor línea de acción y asegurar la conformidad con la legislación nacional.
• Evaluar el impacto ambiental del proyecto.

Para lograr estos ambiciosos objetivos preliminares, generalmente un estudio de factibilidad se divide en las siguientes grandes áreas o secciones:

1.- Definición del proyecto

Incluye una explicación detallada del propósito del proyecto, sus objetivos, el alcance del trabajo y las expectativas del cliente. Se deben considerar aspectos como la ubicación, el tamaño del proyecto, el tipo de construcción y las necesidades específicas del cliente o del mercado objetivo.

2.- Estudio de mercado

Esencial para comprender la demanda y la oferta en la zona donde se planea el proyecto, identificando las tendencias actuales del mercado, las necesidades de los posibles usuarios o compradores, y la competencia existente. También proporciona información valiosa sobre los precios ancla, sus variaciones y las preferencias de los consumidores.

3.- Análisis técnico

El análisis técnico implica evaluar la factibilidad de construcción del proyecto. Esto incluye la revisión de los planos arquitectónicos, la evaluación de la infraestructura existente, la disponibilidad de materiales y mano de obra, y la consideración de las normativas de construcción y zonificación. También se deben considerar aspectos preliminares relacionados con la sostenibilidad, la eficiencia energética y el impacto ambiental del proyecto.

4.- Evaluación financiera

Determina la viabilidad económica del proyecto y un plazo aproximado de retorno de inversión. Esto incluye el análisis de los costos de construcción, los costos operativos, las fuentes de financiamiento disponibles y las proyecciones de ingresos. Se deben considerar factores muy complejos como la tasa interna de retorno y el punto de equilibrio.

5.- Análisis legal y de cumplimiento

Es crucial asegurarse de que el proyecto cumpla con todas las leyes y regulaciones locales, estatales y federales para evitar cancelaciones o embargos extremadamente costosos. Esto incluye obtener los permisos y licencias necesarios, cumplir con las normativas de zonificación y uso de suelo, así como considerar cualquier restricción legal que pueda afectar el proyecto.

6.- Evaluación de riesgos

Finalmente, hay que tomar en cuenta los riesgos financieros, técnicos, legales y de mercado que tienen más probabilidades de suceder, así como desarrollar estrategias para mitigar o eliminar estos riesgos. La realización de un proyecto de construcción residencial, industrial o comercial exitoso depende en gran medida de un estudio de viabilidad bien fundamentado y realista. Por eso, este no debe ser considerado una mera formalidad o una inversión innecesaria. Sin este análisis, se estaría dejando el éxito del proyecto al azar, lo cual es altamente riesgoso para los inversionistas.

Page: servicios integrales de arquitectura que te acompañan desde el inicio

Los estudios de viabilidad son un paso indispensable en la ejecución de grandes proyectos arquitectónicos. Aunque las obras menores, como la remodelación de un local comercial o la construcción de una casa en un terreno residencial, pueden omitir esta etapa, para realizar proyectos de mayor envergadura, como la construcción de un edificio o de infraestructura urbana, que suelen tener expectativas de rentabilidad significativas, es imprescindible asegurar que sean técnicamente posibles y financieramente rentables.

En Page, entendemos la importancia de este análisis y ofrecemos nuestra experiencia y conocimientos para garantizar que tus proyectos de arquitectura sean exitosos y sostenibles. Con un equipo multidisciplinario de expertos en regulación, mercado inmobiliario, arquitectura, diseño e ingeniería, abordamos todos los aspectos críticos y te ayudamos a avanzar con la tranquilidad de una inversión inteligente.