Los edificios de usos mixtos están redefiniendo cómo vivimos e interactuamos con nuestro entorno en las grandes urbes. Estos proyectos combinan espacios residenciales, comerciales y de trabajo en una sola estructura, ofreciendo múltiples beneficios tanto para sus habitantes como para los inversionistas y arrendatarios.

En los últimos años, los edificios de usos mixtos han ganado popularidad por su capacidad para crear comunidades donde los residentes tienen fácil acceso a servicios y comodidades esenciales. El equilibrio entre diseño residencial y diseño comercial en estos desarrollos puede fomentar comunidades prósperas y sostenibles, pero al mismo tiempo es un desafío complejo que requiere una comprensión profunda del mercado y una buena dosis de creatividad e innovación para ofrecer lo mejor de ambos mundos.

En este artículo, exploraremos las consideraciones clave para lograr un diseño estratégico de los espacios residenciales y comerciales en desarrollos de usos mixtos, tomando en cuenta aspectos importantes como la sostenibilidad y el branding.

¿Qué son los edificios de usos mixtos?

Los asentamientos humanos han mostrado durante siglos patrones de uso mixto, combinando usos de vivienda, comerciales, culturales, institucionales o industriales en espacios comunes. Hoy en día, se le conoce como edificio de usos mixtos a aquel que integra más de un propósito en una misma estructura o desarrollo, ofreciendo una combinación de componentes como oficinas, residencias o espacios comerciales.

Por ejemplo, un edificio puede tener tiendas y un supermercado en la planta baja, apartamentos en los pisos superiores y un estacionamiento subterráneo. También podría ser un hotel con tiendas minoristas a nivel de calle, habitaciones para huéspedes en los pisos inferiores y condominios de lujo en los pisos superiores.

Uno de los primeros desarrollos de este tipo fue el 900 North Michigan Avenue en Chicago, Desarrollado por Urban Retail Properties en 1988. Este icónico edificio marcó una nueva tendencia al combinar un centro comercial, un hotel Four Seasons, oficinas, condominios y uno de los estacionamientos más grandes hasta el momento. Además, su elegante y ambicioso diseño vertical lo convirtió en un referente arquitectónico de la ciudad. Los edificios de usos mixtos pueden tener un enfoque de desarrollo horizontal (asemejando un vecindario transitable) o vertical (una sola estructura de varios niveles); sin embargo, estos últimos suelen ser más populares debido a que ofrecen un mejor aprovechamiento del espacio.

Por mencionar los usos más comunes, en un edificio de usos mixtos podemos encontrar:

  • Viviendas, como departamentos, condominios y residencias.

  • Oficinas y coworking para empresas y trabajadores independientes.

  • Hoteles, Airbnbs o alojamientos con servicios adicionales.

  • Locales comerciales, como tiendas, boutiques y supermercados.

  • Restaurantes y áreas de comida rápida.

  • Clínicas, hospitales y otros servicios relacionados con la salud.

  • Gimnasios, albercas e instalaciones deportivas.

  • Parques, áreas verdes y espacios al aire libre.

  • Áreas culturales, como museos, galerías y centros comunitarios.

  • Estacionamientos y facilidades para motocicletas y bicicletas.

Ventajas de los edificios de usos mixtos

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En el contexto urbano actual, donde la escasez de recursos y la migración masiva hacia las ciudades son desafíos crecientes, los edificios de usos mixtos bien planeados y que realmente incorporan la sostenibilidad en su diseño pueden ser solución, en lugar de una fuente de problemas adicionales. Algunos de sus beneficios más relevantes son los siguientes:

Uso eficiente del suelo: Mientras más concentradas se encuentren las poblaciones, mejor se aprovechan los servicios y la infraestructura. Además, al fomentar el desarrollo centralizado y denso en áreas urbanas, se pueden preservar mejor las tierras agrícolas y los espacios abiertos.

Mayor variedad de viviendas: Los edificios de usos mixtos ofrecen unidades y residencias más asequibles y, muchas veces, mejor ubicadas que las casas tradicionales. Un amplio público, desde los jóvenes profesionales hasta los adultos mayores y los compradores conscientes del medio ambiente, aprecian la comodidad y sostenibilidad de estos desarrollos.

Reducción del tráfico y la contaminación: Al disminuir las distancias entre viviendas, comercios, lugares de trabajo y servicios, se incentiva la caminabilidad y se reduce la dependencia al automóvil y otros medios de transporte contaminantes.

Incremento del nivel de vida: Al integrar toda clase de servicios, restaurantes y amenidades, desarrollos de usos mixtos se transforman en comunidades activas y con todo al alcance de la mano. La cercanía a bibliotecas, parques y escuelas también hace que estos espacios sean altamente deseables para vivir.

Desarrollo del sentido de comunidad: Los eventos comunitarios y la interacción frecuente entre residentes y usuarios de los espacios comerciales fomentan una mayor cohesión social.

Diversificación de ingresos y reducción de riesgos: Al tener múltiples flujos de ingresos de inquilinos residenciales y comerciales, se reduce el riesgo financiero para los inversionistas de los edificios de usos mixtos. Además, el fomento del tráfico peatonal asegura una mayor rentabilidad de los locales comerciales.

Como podemos ver, los complejos de usos mixtos pueden tener muchas ventajas, sin embargo, también pueden traer consigo desafíos relacionados con la gestión de recursos vitales como el agua, los permisos de uso de suelo y la necesidad de compartir costos para mejorar la infraestructura local. Por ello, es necesario aplicar las mejores prácticas y principios de sustentabilidad y diseño urbano. Veamos a continuación algunos de los factores más importantes que debemos tomar en cuenta.

7 Principios de diseño para espacios de uso mixto en zonas urbanas

A diferencia del diseño de casas, el diseño de desarrollos verticales de usos mixtos siempre se enfrenta a retos ambivalentes, como la necesidad de integrar diversos espacios mientras se aíslan adecuadamente las áreas individuales para que ofrezcan privacidad y seguridad, o del minimizar las posibles molestias que pueda generar el área comercial a los residentes, y al mismo tiempo maximizar el tráfico hacia los locales para incrementar los ingresos. Veamos algunos de los principios más importantes que deben seguirse para equilibrar los requerimientos de este tipo de proyectos.

1.- Comprender el entorno y establecer objetivos concretos

Primero que nada, es indispensable realizar un análisis exhaustivo del mercado para evaluar la demanda de espacios residenciales y comerciales en la zona objetivo. Comprender la demografía, niveles de ingresos y preferencias de estilo de vida de los posibles inquilinos y clientes es crucial para tomar decisiones informadas relativas a la distribución y los tipos de unidades residenciales y comerciales, así como para comprender la magnitud de la inversión que se debe realizar y estimar un retorno de inversión realista. También es importante analizar el tipo de mercado en función de la transacción inmobiliaria: Venta, renta o tipo de estancia.

Para diseñar un edificio de usos mixtos que realmente genere un sentido de pertenencia, también hay que comprender a fondo el contexto del sitio y el área circundante, incluidas las características físicas, sociales y culturales de la zona. Una vez que se tiene una visión y objetivos claros, el siguiente paso es definir y seleccionar la combinación de usos y actividades que conformarán el desarrollo, así como las estrategias de integración y los criterios de diseño de locales comerciales y las unidades habitacionales.

Es esencial que los diferentes usos y actividades se apoyen y mejoren mutuamente, creando sinergia y diversidad. Por ejemplo, una mezcla de usos residenciales, locales, de oficina y de entretenimiento puede generar un espacio que atraiga a personas durante todo el día y la noche, promoviendo un entorno dinámico y funcional. Este proceso preliminar de comprensión se lleva a cabo mediante un estudio llamado análisis de factibilidad.

2.- Diseñar espacios funcionales, estéticos y bien integrados

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En los edificios de usos mixtos, los arquitectos enfrentan el desafío de armonizar distintas funcionalidades mientras aseguran un diseño visualmente atractivo. Un diseño y distribución efectivos son esenciales para lograr el equilibrio adecuado, y deben considerarse factores como la ubicación de las unidades residenciales en relación con los espacios comerciales, el flujo general de tráfico peatonal, los accesos de residentes y visitantes y las regulaciones de zonificación, entre muchos otros, para crear áreas cohesionadas y diferenciadas dentro del edificio.

Además, todo el diseño debe basarse en los principios de transitabilidad, accesibilidad y conectividad de los diferentes usos y actividades, lo que significa que el desarrollo debe ser fácil y agradable de navegar. También debe crear una jerarquía de espacios, de público a privado, de grande a pequeño, de formal a informal, proporcionando diferentes niveles de interacción e intimidad.

Normalmente, para maximizar la rentabilidad en propiedades comerciales, se designan espacios de uso mixto que permiten la operación de múltiples negocios en una misma área. Al combinar tiendas, oficinas y restaurantes, se atrae una mayor variedad de clientes, se garantiza el tráfico en distintos horarios y se incrementa el tráfico peatonal, lo que resulta en mayores beneficios para todos los negocios involucrados. Además de beneficiar a los negocios individuales, esto también añade valor a la propiedad, haciéndola una oportunidad de inversión más atractiva.

3.- Integrar amenidades a escala humana y que generen comunidad

Mantener un enfoque en el diseño a escala humana es muy importante, y esto implica que, aunque el edificio de usos mixtos como tal sea enorme, el tamaño, la forma y el diseño de los espacios serán proporcionales al cuerpo humano y al movimiento.

Facilitar el acceso y la movilidad a través de todas las áreas, proporcionar espacios seguros y cómodos para los peatones, fomentar la caminabilidad, el uso de bicicletas y el transporte público son elementos clave de este enfoque, así como crear una conexión visual entre los interiores y el exterior, integrando mobiliario urbano y paisajismo, por ejemplo con bancos, árboles de sombra, y otros elementos que mejoren la experiencia del usuario.

En el proceso de diseño arquitectónico, no hay que perder de vista la importancia de la interacción y la comunidad para crear un sentido de pertenencia e identidad entre los residentes y los locatarios. Esto significa que los espacios deben facilitar el intercambio social y cultural, la colaboración y la participación, reflejando los valores y aspiraciones de quienes viven, trabajan o visitan el área.

Para atraer tanto a residentes como a inquilinos comerciales, los desarrollos de uso mixto deben ofrecer amenidades atractivas y áreas comunes que resuenen con el lifestyle de los residentes y visitantes. Estos espacios pueden incluir patios compartidos, rooftops, centros de fitness, escenarios o gimnasios al aire libre, espacios recreativos, servicios para mascotas, áras infantiles, coworking, etc.

4.- Equilibrar los espacios residenciales y comerciales

Para potenciar los beneficios de una perspectiva integral de vivienda, trabajo y entretenimiento en proyectos de usos mixtos es necesario encontrar el equilibrio adecuado entre los espacios residenciales y comerciales. Si bien un espacio residencial atractivo puede atraer a nuevos inquilinos, contar con un espacio comercial próspero es igualmente importante para generar ingresos.

No hay una fórmula única; determinar la combinación correcta para cada desarrollo depende de varios factores, como la ubicación, la demanda y las necesidades de los clientes potenciales, pero siempre hay que asegurarnos de que el diseño de locales comerciales se realice pensando en servicios de alta relevancia para la comunidad, y que al mismo tiempo no se conviertan en una fuente de molestias o que disminuyan el estatus residencial de la zona.

5.- Considerar la identidad y el branding desde el diseño

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Incorporar la esencia única de la ubicación y los aspectos positivos de la cultura local en el diseño arquitectónico requiere identificar elementos y características que reflejen la historia, estilo de vida y valores del entorno, creando así una personalidad coherente y distintiva para el proyecto.

Establecer una imagen de marca poderosa que atraiga compradores y agilice el retorno de inversión va mucho más allá de la creación de un nombre exclusivo o un logotipo, si no que implica entender a fondo al público objetivo y considerar sus necesidades y preferencias desde el proceso mismo de diseño arquitectónico. Por ejemplo, el uso de materiales, colores y símbolos locales en puntos visuales clave puede aumentar la autenticidad y singularidad del desarrollo, haciendo que resuene más con la comunidad.

Construir una imagen de marca sólida permitirá que la propiedad se destaque de la competencia, atraiga más inquilinos, aumente los ingresos por alquiler y, en última instancia, mejore los beneficios generales.

6.- Priorizar la sustentabilidad

Como ya mencionamos, los edificios de usos mixtos tienen el potencial de disminuir el impacto ambiental en zonas densamente pobladas, siempre y cuando su diseño estratégico incorpore prácticas de sostenibilidad. El uso consciente de recursos como el agua, la minimización de la huella de carbono con materiales ecológicos y el aumento de la eficiencia operativa son tres de los objetivos más importantes a este respecto.

En primer lugar, la orientación del edificio y el diseño de ventanas y fachadas juegan un papel crucial para crear espacios que maximicen la luz natural y optimicen la ventilación cruzada. El diseño de envolventes térmicas eficaces también contribuye a mantener la temperatura interior, disminuyendo la necesidad de climatización artificial.

Además, implementar sistemas energéticamente eficientes, como iluminación LED, sistemas de calefacción y refrigeración de alta eficiencia, y paneles solares, ayuda a reducir el consumo de energía. Por su parte, incorporar sistemas de recolección de agua de lluvia y el uso de agua reciclada para el riego y la limpieza puede disminuir significativamente el consumo de agua potable. También es importante instalar accesorios de fontanería de bajo consumo.

Diseñar techos ecológicos, jardines verticales y espacios verdes dentro y alrededor del edificio ayuda a mejorar la calidad del aire, proporciona aislamiento térmico y reduce el efecto de isla de calor urbana. En los edificios verticales de muchos pisos, los diseños escalonados abren excelentes posibilidades de integrar áreas verdes en las alturas.

7.- Seguridad y accesibilidad

El equilibrio entre seguridad y accesibilidad es particularmente desafiante en instalaciones de usos mixtos, debido a la variedad de espacios, la cantidad de accesos y el elevado tráfico de usuarios que no necesariamente son residentes del complejo.

Desde la etapa de diseño se debe considerar la implementación de sistemas de control que garanticen la seguridad, pero sin sacrificar la accesibilidad y un ambiente que se sienta acogedor para los visitantes. Además, es importante verificar que las soluciones propuestas no entren en conflicto con los códigos de construcción aplicables, garantizando así un entorno seguro y conforme a las regulaciones.

Page: diseñando edificios de usos mixtos que responden a las necesidades del futuro

En Page Arquitectura, nos especializamos en crear edificios de usos mixtos que no solo son funcionales y estéticamente atractivos, sino que también están diseñados para responder a las necesidades cambiantes del futuro. Nuestra filosofía de diseño se basa en principios de sostenibilidad, seguridad, accesibilidad y comunidad, garantizando que nuestros desarrollos sean espacios vibrantes y acogedores para todos sus usuarios.

Gracias a un equipo de expertos interdisciplinario que han participado en proyectos de usos mixtos de alta relevancia a nivel mundial , podemos abordar las necesidades complejas de una ciudad en plena expansión, ofreciendo soluciones arquitectónicas que no solo son económicamente viables, sino que también ayudan a mejorar su entorno.

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